貸家建付地・貸家の相続税評価とは
計算式と空室・親族間賃貸の注意点

横浜市内でアパートやマンション、貸家などの賃貸物件を相続した場合、その土地は「貸家建付地（かしやたてつけち）」として扱われ、自分で使っている土地（自用地）よりも相続税の評価額が下がります。

しかし、「相続発生時に空室があった」「親族に安く貸していた」といった場合、この評価減が認められず、知らずに税額に差が生じたり、税務調査の対象となるケースが報告されています。

本記事では、横浜エリアで賃貸物件を相続した方に向けて、貸家建付地の正しい計算方法と、必ず押さえておきたい「空室」と「親族貸付」の税務上の注意点を詳しく解説します。

アパートや貸家が建っている土地（貸家建付地）は、以下の計算式で評価額を算出します。

• 自用地としての評価額 ×（ 1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 ）

少し複雑に見えますが、要素を分解すると以下のようになります。

• 自用地評価額：更地としての評価額（路線価 × 面積）
• 借地権割合：地域ごとに決まっている割合（横浜の住宅地は概ね50%〜60%）
• 借家権割合：全国一律で30%
• 賃貸割合：課税時期（死亡日）における入居率

つまり、満室稼働していれば約2割（15%〜18%程度）の評価減が可能ですが、空室が多いと減額幅は小さくなります。

貸家建付地の評価減に加えて、一定の要件を満たす場合は「小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）」を併用できる可能性があります。この特例を適用すると、200㎡までの部分について、評価額をさらに50%減額することができます。

主な適用要件は以下のとおりです。

• 被相続人（亡くなった方）が賃貸事業の用に供していた土地であること
• 相続した親族が、申告期限までに被相続人の貸付事業を引き継いでいること
• 申告期限まで、その土地を継続して保有し、貸付事業を続けていること
• 相続開始前3年以内に新たに貸付を始めた土地は対象外（平成30年税制改正）

貸家建付地の評価減と小規模宅地等の特例を重ねて適用できるケースでは、課税対象となる土地の評価額を大幅に下げられる可能性があります。ただし要件の判定が複雑なため、適用できるかどうかは専門家への確認が必要です。

建物（アパート・マンション自体）の評価額も、貸している部分については減額されます。

• 固定資産税評価額 ×（ 1 － 借家権割合 × 賃貸割合 ）

借家権割合は30%ですので、満室であれば固定資産税評価額からさらに30%減額された金額が相続税評価額となります。

アパート経営をしている方が最も注意すべきなのが「賃貸割合（満室かどうか）」です。相続発生時（死亡日）に空室があると、原則としてその部屋の分は評価減の対象になりません。しかし、一定の要件を満たせば「実質的に満室」として扱われる救済措置があります。

国税庁の通達によれば、以下の要件を満たすことで「一時的な空室」として認められ、賃貸割合を落とさずに（満室として）計算することが可能です。

• 各独立部分が継続的に賃貸されてきたこと
• 退去後、速やかに新たな入居者の募集が行われたこと
• 空室期間中、他の用途（自家消費など）に使われていないこと
• 空室の期間が一時的（原則1ヶ月程度、事情があれば数ヶ月）であること
• 課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと

「一時的な空室」として申告したにもかかわらず、実態として要件を満たしていないと判断された場合、税務署から申告内容の修正を求められるケースがあります。

特に横浜市内のような地価が高いエリアでは、空室の判定一つで相続税評価額が変わり、申告後に不足税額と延滞税が発生するリスクがあります。申告前に専門家の確認を受けることで、こうしたリスクを大幅に軽減できます。

「子供にアパートの一室を貸している」「親戚に一軒家を貸している」というケースも多いでしょう。ここで重要なのが「家賃を適正に受け取っているか」です。

• 無償、または極端に安い家賃（固定資産税程度など）で貸している場合
  これは「賃貸借」ではなく「使用貸借（しようたいしゃく）」とみなされます。使用貸借の場合、借家権が発生しないため、貸家建付地としての評価減（貸家の評価減）は一切受けられません。通常の自用地・自用家屋として高く評価されてしまいます。
• 世間相場並みの家賃を受け取っている場合
  きちんとした契約書があり、相場通りの家賃のやり取りがあれば「賃貸借」として認められ、評価減の対象となります。

親族間の低額賃貸は、税務調査において指摘を受けやすい論点のひとつです。「形式上は賃貸借契約があるが、家賃が著しく低額だった」「契約書はあるが実際の振り込みの記録がなかった」といったケースで、使用貸借と判断され、評価減が否認されることがあります。

また、親族間の資金の動きは名義預金の問題にも関連することがあるため、相続が発生する前から正確な記録を残しておくことが重要です。

横浜市は全国的に見ても地価が高く、特に駅近のアパートやマンションの敷地は評価額が高額になりがちです。そのため、貸家建付地としての評価減が適用できるかどうかで、相続税額が大きく変わるケースがあります。

貸家建付地の評価計算に必要な「借地権割合」は、国税庁が毎年公表する路線価図のアルファベット記号（A〜G）で確認できます。

横浜市内の住宅地は、多くの地域でD（60%）またはE（50%）が設定されています。ただし、みなとみらい・横浜駅周辺などの商業・準商業地域ではより高い割合が設定されているケースもあります。正確な割合はお手元の路線価図、または国税庁のウェブサイトでご確認ください。

横浜市内でも特に地価が高いエリア（みなとみらい・横浜駅周辺・武蔵小杉近隣・たまプラーザ周辺など）では、貸家建付地の評価額が高額になりやすく、評価減の適用可否が税額に与える影響も大きくなります。

また、横浜市内には傾斜地・旗竿地・不整形地なども多く存在します。こうした土地は形状による減額補正（奥行補正・不整形地補正など）を適切に適用することで、さらに評価額を下げられる可能性があります。

横浜で貸家建付地・貸家を相続した場合、以下の点が評価額・税額に大きく影響します。

• 相続発生時の空室が「一時的な空室」として認められるかどうか
• 親族への貸付が「賃貸借」と「使用貸借」のどちらに当たるか
• 小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）との併用が可能かどうか
• 横浜市内の地域特性に応じた借地権割合・補正率の適用

これらの判断は専門的な知識が必要であり、申告書を提出した後からでは対処が難しくなるケースがあります。横浜市内の相続税に強い税理士事務所では初回無料相談を受け付けているところも多く、「まず話を聞いてもらうだけ」という段階からでもご相談いただけます。