駐車場は土地相続税がかからない？

結論から言うと、駐車場にも相続税はかかります。しかも、更地（自用地）として高く評価されるケースが多いため注意が必要です。
駐車場の評価方法は、その利用形態によって大きく3つに分かれます。

対象：青空駐車場（ロープや車止め程度のみ）、親族がタダで使っている駐車場

土地の上に建物や構築物がない、あるいは賃借権が発生していないとみなされる場合、「自用地（更地）」として100%の評価額となります。何の減額補正も入らないため、横浜のような地価の高いエリアでは相続税の負担が重くなります。

対象：賃借人が車庫などを建てて利用している場合

土地を借りている人が、自分の費用で車庫などを建てている場合は「貸宅地」となり、借地権割合（横浜では60%〜70%程度）を差し引いた評価額になります。
計算式：自用地評価額 ×（1 － 借地権割合）
（※あくまで「土地を貸して、借主が建物を建てた」ケースです。地主が整備して貸している一般的な月極駐車場契約では、借地権割合は引けませんのでご注意ください。）

対象：コインパーキング、アスファルト舗装の契約駐車場

後述する「小規模宅地等の特例」の要件を満たせば、評価額を50%減額できる可能性があります。これが駐車場相続における最大の節税ポイントです。

駐車場として貸し付けている土地（貸付事業用宅地等）は、一定の要件を満たせば200㎡を限度に評価額を50%減額することができます。

しかし、すべての駐車場で使えるわけではありません。最も重要なのが「構築物の有無」です。

この特例を使うためには、その土地の上に「構築物」が存在する必要があります。
単にロープを張っただけ、車止めを置いただけの「青空駐車場」は構築物があるとは認められず、特例の対象外（減額なし）となります。

• アスファルト舗装・コンクリート舗装：対象になります。構築物として認められるため、特例適用の要件を満たします。
• 砂利敷き：量や施工状況によります。単に砂利を撒いただけでは認められないケースが多いですが、大量の砂利を敷き詰め、転圧（固める作業）をして駐車場としての機能を高めている場合は認められることもあります。判断が難しいため、税理士への相談をおすすめします。
• コインパーキング設備：対象になります。精算機やロック板などの設備があり、土地全体をアスファルト舗装しているケースが多いため、認められやすいです。

横浜市内は住宅地であっても地価が高く、50坪程度の駐車場でも評価額が数千万円になることが珍しくありません。駐車場は更地評価されやすいため、「たいした土地じゃない」と思っていても、いざ相続税を計算すると高額になり、納税資金が足りなくなるリスクがあります。

横浜は坂の多い街です。駐車場として使っている土地が「傾斜地」や「不整形地（形が悪い土地）」である場合、通常の評価額から一定割合を減額できる補正ルールがあります。
しかし、これらは現地調査を行わないと見落とされることが多く、机上の計算だけで申告すると税金を払いすぎてしまう可能性があります。

アスファルト舗装をしていても、以下のようなケースでは「貸付事業」として認められず、特例が使えない場合があります。

• 無償（タダ）や格安で親族に貸している
  これは「使用貸借」とみなされ、事業性がないため減額対象になりません。
• 自家用車を置いているスペース
  自分や家族の車を置いている部分は「自用地」扱いとなり、減額できません。他人に貸している部分の面積だけが対象です。
• 相続開始前3年以内に始めた駐車場
  「相続税対策のため」とみなされるような、亡くなる直前（3年以内）に新たに始めた貸付事業については、特例の対象外となるルールがあります（3年縛り）。
  （※ただし、元々大規模に事業を行っていた場合などは例外として認められるケースもあります。）

駐車場は「アスファルトか青空か」「誰に貸しているか」によって評価額が大きく変わります。特に横浜のような地価の高いエリアでは、特例が使えるかどうかで相続税額に数百万円の差が出ることもしばしばです。
「うちは砂利だけど使える？」「傾斜地だけど評価を下げられる？」といった疑問をお持ちの方は、ぜひ相続に強い税理士の無料相談を活用してみてください。