土地の抵当権

抵当権は債権者が借入金の担保として設定するものであり、万が一返済が出来なくなった場合にはその設定されている金額分の回収を優先的に行うことができる権利です。借入金を返せないと判断される場合、抵当権が設定されている不動産は強制的に売却をされて返済に充てられてしまうことになります。

抵当権は不動産の登記事項であり、法務局に登記申請を行うことにより設定することが可能です。したがって相続する土地に抵当権が設定されているかどうかについては不動産登記簿（登記事項証明書の全部事項証明書）を取得することで確認ができます。
登記簿は下線が引かれている項目が「抹消」ですので、仮に抵当権設定登記の記載がされていたとしても、下線が引かれていれば問題ありません。一方で下線が無い状態で記載されている場合にはその登記事項は現在その状況になるということになりますので、借入金が残っているか抹消漏れのどちらかになるでしょう。

抵当権の設定登記には「抹消漏れ」がありますので、抵当権が設定されたまま＝借入金があるとは限りません。そういった場合には「借入金があるのか」を確認する必要があります。なお、法務局は申請に基づいて登記を行うだけの機関ですので、実際に借入金があるかどうかは把握していません。そのため、「対象の債務がまだ残っているかどうか」については抵当権者である金融機関などの債権者に直接問い合わせましょう。

抵当権は設定・解除ともに法務局での手続きが必要であり、自身でこの手続きが出来ない場合は司法書士などの専門家に依頼することになります。基本的には抵当権は債務に紐づく担保設定であることから、ローンを完済すると同時に解除しますが、まれに解除手続きが漏れていることがあります。返済と同時に消えるものではありませんので、必ず抵当権解除の手続きを行うようにしましょう。債務がない状態であっても抵当権設定がされている状態であれば売却が困難になる可能性もありますので、必ず確認しておきましょう。

アンダーローンとは抵当権が設定されている不動産の時価が住宅ローン残高を上回っている状態をいいます。相続人は不動産を相続した場合、売却して債務を弁済するという選択肢をとることができますが、アンダーローンの状態であれば売却代金から債務を弁済すると手元にいくらかの資金が残ることになります。この場合には売却「益」が発生しますので、売却益にかかる税金も申告する必要があるので注意しましょう。相続放棄をするかどうかを判断するにあたっては債務額だけでなく、不動産の時価（＝売却価格）にも注目し、売却益が出そうかどうかにも注目することをおすすめします。

アンダーローンの場合には売却益が出ると紹介しましたが、反対の言葉としてオーバーローンがあります。意味としてはシンプルにアンダーローンの反対であり、不動産の売却代金を持って住宅ローンを返済しても完済しきれない状態のことをいいます。この場合には全額を返済に充てたとしてもローン残高が残ってしまいますので、抵当権を解除することができなくなります。純粋にこの不動産だけが相続財産であるケースであれば相続する資産よりも負債の方が大きいということになりますので、この場合には相続放棄も視野に入れて検討する必要があります。

借入金に対する不動産の担保設定はその不動産の購入時に組んだ住宅ローンのみに限りません。これがどういうことかというと、担保余力のある不動産であれば他人の借入金に対しても担保提供することが可能である、ということを意味します。そのため場合によっては相続した不動産が第三者の債務に対して担保設定されていることがあります。この場合には主債務者である第三者が債務を完済すれば自分で弁済する必要はありませんが、残債がある状態で担保設定の解除を行うことは基本的にできませんので注意しましょう。

抵当権が設定された土地を担保とした借金が完済している状態であれば、所定の手続きを行うことで抵当権を抹消することができます。具体的には、以下の手順となります。

相続人が複数いる場合、抵当権が設定された土地を、誰が名義人として引き継ぐのかを明確にする必要があります。将来の争いを防止するために、遺産分割協議書として書面に残しておきましょう。また相続人同士の話し合いでは決着がつかないという場合には、弁護士に仲介を依頼するとよいでしょう。

被相続人から相続人への不動産の名義変更を行い、土地の所有権を移転登記します。その際には被相続人の戸籍謄本を集める必要がありますので、場合によっては煩雑な手続きが必要となります。そうした場合には、専門家である司法書士の助力を仰ぐとよいでしょう。
ちなみに、2024年4月より相続登記は義務化されています。原則、相続を知ってから3年以内に相続登記を済ませる必要があり、申請を怠ると最大10万円の過料が科せられるので注意が必要です。

相続登記の手続きが完了すると、抵当権の抹消登記を申請することができるようになります。一般的には土地の抵当権に関する書類は、借入先である金融機関が保持しています。ローンが完済すれば新たな所有者へ書類が交付されますので、その書類を元に、法務局にて登記申請書を記入し、金融機関から渡された書類を添付すれば抵当権の抹消登記を行うことができます。原則として、該当する不動産の所在地を管轄する法務局に申請する方式となりますので、遠方の場合などは、司法書士に依頼するとよいでしょう。