土地の共有持分における相続

「実家の土地を兄弟3人で平等に相続することになった」
「亡くなった夫が、親族と共有名義で土地を持っていた」

このように、一つの不動産を複数人で所有する状態を「共有（きょうゆう）」と言います。一見、公平な遺産分割に見えますが、実は不動産において共有状態は「トラブルの元凶」と言われるほどリスクが高いものです。
特に地価が高い横浜エリアでは、共有持分のまま放置することで将来的に大きな損失を生む可能性があります。本記事では、共有持分のリスクと、それを解消するための具体的な方法について解説します。

共有持分とは、一つの不動産に対する「所有権の割合」のことです。
例えば、兄弟2人で土地を相続し「持分2分の1ずつ」とした場合、土地の右半分が兄、左半分が弟のものになるわけではなく、「土地全体に対して2分の1の権利を持っている」という抽象的な状態になります。

「共有名義」は、登記簿上で複数人が所有者として記録されている状態そのものを指します。

共有状態を長く続けることは推奨されません。特に横浜のような都市部では以下のリスクが顕著になります。

共有不動産全体を売却したり、アパートを建てたりするには、原則として共有者全員の同意が必要です。
もし共有者の一人でも反対したり、連絡が取れなくなったりすると、その土地は何もできない「塩漬け状態」になります。しかし、固定資産税などの維持費だけはずっとかかり続けます。

共有者のうち誰か一人が認知症になり判断能力を失うと、売却や契約行為ができなくなります（資産凍結）。
横浜市は高齢化が進んでいるため、親世代・子世代ともにこのリスクは高く、いざ売りたい時に売れない事態に陥りかねません。

共有者が亡くなると、その持分はさらにその子供たちへ相続されます。
代を重ねるごとにネズミ算式に共有者が増え（権利の細分化）、顔も知らない遠い親戚と共有することになります。こうなると意見をまとめるのは不可能に近く、問題解決は困難を極めます。

※令和5年の民法改正により、連絡が取れない共有者がいても、裁判所の手続きを経ることで不動産全体を売却しやすくなる制度が新設されましたが、手続きは依然として非常に複雑です。

トラブルを避けるためには、相続のタイミングで共有状態を解消しておくのがベストです。主な方法は以下の4つです。

広い土地であれば、測量して物理的に土地を分ける（分筆する）方法です。
それぞれが単独所有の土地になるため、自由度が高まります。ただし、土地の形状や法規制によっては分けられない場合もあります。

特定の相続人が不動産を単独で取得し、他の相続人には代わりの現金（代償金）を支払う方法です。
横浜市内の駅近エリアなど地価が高い場所では、代償金が数千万円単位になることも珍しくなく、不動産を取得する側に多額の自己資金やローンを組む力が求められるというハードルがあります。

不動産を売却し、諸経費を引いた残りの現金を相続人で分ける方法です。
最も公平でトラブルになりにくい方法ですが、実家などを手放すことになります。

親族間の合意がどうしても得られない場合、自分の持分だけを第三者（専門の不動産買取業者など）に売却して共有関係から抜け出す方法です。
他の共有者の同意は不要ですが、買い手が限定されるため通常の市場価格より安くなる傾向があります。

基本的には「土地全体の評価額 × 持分割合」で計算します。
ただし、共有者が土地をどう利用していたか（貸していた、住んでいた等）によって評価減の特例が使える場合があるため、税理士による正確な計算が必要です。

※※放置すると罰則（過料）の対象に！

令和6年（2024年）4月1日から、相続登記が義務化されました。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記申請を行わない場合、正当な理由がなければ10万円以下の過料が科される可能性があります。
共有持分であっても登記義務は発生しますので、早めの手続きが必要です。

土地の共有問題は、税金（税理士）、登記（司法書士）、測量（土地家屋調査士）、売却（不動産会社）と、多くの専門知識が必要です。
自分たちだけで解決しようとすると感情的な対立を生むことも多いため、横浜の不動産事情に詳しい、他士業と連携できる税理士事務所へ相談することをおすすめします。